Escritura Registrada Como Projeto Inicial

Escritura Registrada Como Projeto Inicial

(Parte 1 de 4)

RIBEIRÃO PRETO 2010

RIBEIRÃO PRETO 2010

Trabalho de Conclusão de Curso apresentado como exigência para obtenção do título de Técnico à Escola Técnica Estadual José Martimiano da Silva, no curso de Edificações, sob a orientação da Professora Arq.ª Denise Cristina Rosário Vieira.

O Cabeça deste trabalho é: “CRISTO NOSSO SENHOR”; Presença bem vinda e guia de todas as paginas; Ouvinte silencioso de todas as nossas palavras; Eterno observador de todos os nossos esforços; Vigia constante, ainda que invisível, de todas as nossas ações.

Aos professores, os quais com dedicação e respeito elevou-nos com mais conhecimentos para enfrentarmos nossos obstáculos com sabedoria e ética.

Aos amigos, colegas que plantaram uma semente de amizade e mesmo distante tenham a certeza que estaremos torcendo por cada um. Contudo, dedico o trabalho a Instituição “Escola Técnica Estadual José Martimiano da Silva”: serventes; inspetores; supervisores; o pessoal da secretária, todos sem exceções meu respeito e agradecimento a forma pela qual fui tratado.

Aos familiares, meu filho, meus netos e em especial a minha esposa, que me ajudaram e foi o motivo de cada passo meu dado dentro desta instituição.

lavrar e registrar sua escritura com isso terá seus direitos de propriedade garantidos

Este trabalho tem a finalidade, de mostrar os benefícios conquistados ao se adquirir um imóvel e neste momento na forma da lei lavrar e registrar sua escritura já como parte do seu projeto inicial. Comparando ao sistema de registros de títulos mundial, nosso país aparece como um dos mais seguros se não for o mais seguro sistema de registros, alem de possuir os custos mais baixos em relação as potências mundiais, o sistema brasileiro está servindo inclusive de referência para estas nações que possuem sistemas falidos de registros e que não conseguem garantir ao seu cidadão o direito de propriedade, levando estes á procura obrigatória de seguro de títulos anualmente, o que multiplica seu custo anualmente, no Brasil pagamos uma única vez, na emissão. O nosso principal objetivo é o de excluir de uma vez a emissão contratos irregulares chamados de “contrato de gaveta”, mostrar claramente as desvantagens que ele provoca a quem adquire seu imóvel desta forma, pois, os benefícios ficam todos com o vendedor, provocando esperas muitas vezes sem fim, impossibilitando a aprovação de projetos, de benefícios e programas do governo, levando a perda do patrimônio adquirido em muitos casos.Este tipo de contrato mostra inicialmente vantagens em relação a custos e tempo porem o mesmo é uma criação genuinamente brasileira e que não o existe em nenhuma outra parte do mundo, traz economias com as taxas, mas é desnecessário, pois, se o imóvel estiver regularizado pode se lavrar e registrar sua escritura de imediato com isto o contrato seria apenas uma despesa a mais. Mostrando também como e onde lavrar a escritura no município de Ribeirão Preto, a divisão dos cartórios de registro de imóveis e a circunscrição (área administrativa) a qual cada pertence, as áreas que atuam, identificando a qual deles seu imóvel pertence, bem como as funções do tabelião, escrevente e do oficial de registro, esclarecendo sobre matricula, registro, impostos de recolhimento obrigatório na transmissão do imóvel como ITBI e o LAUDÊMIO, apresentando a estrutura da Prefeitura Municipal de Ribeirão Preto, suas secretarias, departamento, as certidões que cada um emite e serviços prestados. Finalmente mostrando através de um contrato de gaveta e suas complicações judiciais com 18 anos de esperas sem solução para seu comprador, que, a lei de Gerson não funciona assim sempre que adquirir um imóvel, o ideal é Palavras-Chave: Escritura – Registro – Laudêmio – Contrato de Gaveta

COHAB-RP

APAMAGIS Associação Paulista dos Magistrados BNH Banco Nacional da Habitação (atual CEF) CEF Caixa Econômica Federal Companhia Habitacional de Ribeirão Preto

DAERPDepartamento de Água e Esgotos de Ribeirão Preto
FCVSFundo de Compensação de Variações Salariais
FGTSFundo de Garantia por Tempo de Serviço
IPESPInstituto de Pagamentos Especiais de São Paulo
IRIBInstituto de Registro Imobiliário Brasileiro
PROCONÓrgão de Defesa do Consumidor
SERASAServiço de Proteção ao Crédito dos Bancos e Financeiras
SPCServiço de Proteção ao Crédito - Utilizado por Lojistas
R$(Real) Moeda Brasileira

U$$ (Dólar) Moeda Americana

1. INTRODUÇÃO6
2. HISTÓRICO8
3. CONCEITOS1
4. COMPARATIVOS13
5. PROBLEMÁTICA DA ATUALIDADE16
6. MUNICIPIO DE RIBEIÃO PRETO SP19
6.1 Histórico19
6.2 Os primeiros habitantes da região de Ribeirão Preto19
6.3 O povoamento20
6.4 Formação Administrativa de Ribeirão Preto21
7. REGISTRO DE IMÓVEIS NO MUNICIPIO DE RIBEIRÃO PRETO23
7.1 A PREFEITURA MUNICIPAL DE RIBEIRÃO PRETO23
7.2 A SECRETARIA DE PLANEJAMENTO E GESTÃO PÚBLICA23
7.3 A APROVAÇÃO DE LOTEAMENTO25
7.4 Secretaria de Obras Públicas27
7.5 SECRETARIA DA FAZENDA27
PRETO29
EM RIBEIRÃO PRETO30
8.1 PARA LAVRAR ESCRITURA31
8.2 Depois de lavrar a escritura registrar o Imóvel34
9. A DIVISÃO DAS CIRCUNSCRIÇÕES (DIVISÃO ADMINISTRATIVA)35
9.1 DIVISÃO DOS SUBDISTRITOS DE RIBEIRÃO PRETO36
Fig 1 – Demonstrativo da divisão - Fonte fornecida pelo 2º Cartório)36
10. EXEMPLO DE UM CONTRATO DE GAVETA E SEUS PROBLEMAS37
10.1 CONTRATO DE GAVETA39
10.2 ALVARÁ CONCEDIO E NÃO CUMPRIDO41
10.3 EXECUÇÃO FISCAL MOVIDA PELA PREFEITURA MUNICIPAL42
1. CONCLUSÃO43

1. INTRODUÇÃO

O objetivo desse trabalho é mostrar as facilidades e benefícios obtidos na hora de se comprar um imóvel e efetuar a transmissão da propriedade lavrando e registrando a escritura do mesmo, na forma que a lei determina como projeto inicial da realização do sonho da casa própria e evitando a emissão de contratos de gaveta,um termo usado para os contratos entre particulares.

O trabalho também visa mostrar as principais comparações entre o sistema Brasileiro de serviços de notas e registros de imóveis, em relação aos maiores países do mundo o amparo da nossa lei, o direito de propriedade, as diferenças existentes entre Tabelionato, Cartório de Registro de Imóveis e Anexos, e o serviço do Oficial de Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica, trazendo as vantagens da escritura registrada e comparando-a com a emissão do “Contrato de Gaveta”, e os riscos que ele tem para quem opta por ele, onde surgiu e é utilizado.

Além das comparações, o trabalho vai mostrar quais consultas devem ser efetuadas os órgãos, as certidões, seus endereços, a área de atuação geográfica de cada Cartório de Registro de Imóveis, o setor imobiliário da Prefeitura Municipal, as Secretárias ligadas a este setor, sua área de atuação, os que fiscalizam, as certidões que emitem, como e onde requer as certidões.

A falta de informação e conhecimento dos direitos e a emissão de documentos de compra e venda de áreas urbanas onde não possuem loteamentos aprovados tem sido temas constantes dos principais jornais e de noticiários brasileiros, onde mostra verdadeiras catástrofes, como desabamento de casas e edifícios construídos de formas irregulares ou sem aprovação em áreas de riscos, e apesar de ter sido motivo para que o PROCON (órgão de defesa do consumidor), lançar uma cartilha com orientações, o IRIB (Instituto de Registro Imobiliário Brasileiro), ainda aponta na comercialização de imóveis por particulares no Brasil um volume muito grande de contratos sem registros.

Portanto o trabalho além de mostrar as vantagens de lavrar e registrar a escritura do imóvel na hora da compra facilitara as consultas, certidões e acessos aos órgãos, alem de mostrar os benefícios e facilidades que o imóvel legalizado possui na hora de se aprovar um projeto construtivo ou de reforma e ampliação, ou até mesmo os benefícios de projetos de moradias e financiamentos que o Governo Federal disponibiliza, além da segurança e garantia de direitos da lei, e traz como exemplo um contrato mal elaborado e as dificuldades de regularização até mesmo da escritura que esta passando judicialmente este.

2. HISTÓRICO

desde o estatuto imperial até o estatuto da cidadeO direito de propriedade surgiu
XII Tábuas a primeira lei escrita pelos romanosSegundo o portal de estudos dos

O direito de propriedade privada e a constitucionalização do direito civil, na legislação Brasileira vêm evoluindo quando nos referimos ao direito de propriedade por intermédio do direito romano. Atualmente é conhecido como direito de propriedade privada e é totalmente diferente do inicial que era chamado de Lei das direitos e culturas humanas, esta lei foi um dos resultados da luta por igualdade levada a cabo pelos plebeus em Roma. A escola tradicionalista atribui ao tribuno da plebe, Gaiu Arsa a criação de uma magistratura no ano de 461 a. C. encarregada de fazer redigir uma forma de lei que diminuísse o arbítrio dos cônsules.

Em contrapartida, a lei escrita traria uma menor variação nos julgamentos que envolvessem Patrícios e Plebeus, já que, sendo os juízes de origem patrícia, a tendência de seus julgamentos ficava óbvia, teria sido enviada a Grécia uma comissão com a missão de estudar as leis de Sólon (legislador grego que pregava a igualdade).

Dois anos depois foi nomeada uma magistratura extraordinária composta por dez membros, os decênviros (dez varões) que teria redigido a posteriormente nomeada Lei das XII Tábuas, redigidas em um conjunto de 12 tábuas de madeiras de lei e expostas nas salas de justiças dos Fóruns da época, e as tábuas que tratavam especificamente aos direitos de propriedade eram as Tábuas:

5ª tratava: das heranças e tutelas; 6ª tratava: do direito de propriedade e da posse; 8ª tratava: dos edifícios e das terras.

Com isto a propriedade e os direitos eram garantidos de forma igualitária, as demais tábuas tratavam da conduta de forma geral, litígios, crimes, e aplicação de suas penas.

Então desde a Lei das XII Tábuas até as constituições e códigos contemporâneos, o direito de propriedade tem conformidade com o contexto político e econômico de cada época, pois o homem sempre teve como objetivo a segurança e o progresso pessoal, a obtenção de bens e a propriedade desses bens, sempre foram asseguradas pelo estado, a princípio de maneira individual, plena e absoluta, e temos ciência disto através de exemplo como código de Napoleão, do código civil alemão e da própria legislação brasileira, lembrando que o código civil brasileiro é o diploma que regularizou o direito de propriedade privada durante esse período todo e foi sempre o mesmo, de cunho liberalista, exclusivista e individualista desde 1916 e que na carta de 1988, coloca que a propriedade privada é direito fundamental e está condicionada ao cumprimento da sua função social.

O cumprimento deste requisito serve como garantia ao direito de propriedade e no que se refere à propriedade privada urbana, a constituição de 1988, traz em seu teor o usucapião especial urbano como instrumento de realização social, podendo-se o mesmo ser coletivo ou individual, especialmente com objetivo principal de realizar justiça social e promover o acesso a moradia.

A regulamentação, o parcelamento e a organização do solo urbano é a função social da propriedade urbana, seu conteúdo prevê as sanções impostas ao seu descumprimento.

O código civil Brasileiro de 2002 através da LEI Nº 10.406 de 10 de JANEIRO de 2002, confere e regulamenta a propriedade privada e urbana e acolhe todo o conteúdo anterior repetindo as normas do estatuto da cidade LEI Nº 10.257, de 10 de JULHO de 2001. As constituições anteriores e a atual juntaram as transformações ocorridas no direito de propriedade, e vem tratando esse direito de forma diferenciada em relação ao código de 1916, que atualizou os códigos anteriores de 1824 e 1891, que tratavam a propriedade privada em conformidade com o pensamento da época, com um direito fundamental, individual, pleno e absoluto. As mudanças promovidas no código civil em 1934, 1946, 1967, 1988e finalizadas em Janeiro de 2002, flexibilizaram e democratizaram a propriedade privada com o principal objetivo de colaborar com a realização humana, não somente como proprietário, mas também de toda a coletividade elevando-se, o principio da dignidade humana através da apropriação de bens amparados pela constituição.

Para fechar a conclusão dessa exposição de direitos garantidos pela constituição e até mesmo mostrar os caminhos que o direito à propriedade percorreram desde a sua criação antes mesmo de Cristo com a Lei das XII Tábuas que data 461 a.c, vale ressaltar que todos os direitos só poderão ser garantidos ao cidadão à partir do momento em que ele receber o título definitivo de posse da sua propriedade ou seja à partir do momento que ele adquirir o terreno ou lote e lavrar e registrar a escritura do mesmo e que se a compra for através de contrato este mesmo contrato deverá ser registrado para ter o amparo legal da constituição e da lei. Como pode se notar o “Contrato de Gaveta” que segundo o IRIB (Instituto de Registro de Imobiliário Brasileiro) é um instrumento de criação totalmente brasileira, é emitido apenas entre as duas partes, e que nenhum outro país do mundo utiliza deste instrumento sem dúvida é de emissão muito fácil e rápida e de custo bem inferior ao da escritura lavrada e registrada ou de um contrato registrado de conformidade com a lei, deixando uma sensação de vantagem e lucratividade com a economia dos serviços notariais e de registro, mas que facilita a perda dos direitos de ser proprietário de fato garantido pela lei e que pode até levar a perda do próprio imóvel em caso de uso de má fé por parte de quem vende e que tem o título de propriedade e pode fazer uso do mesmo como garantia de dívidas, vendê-lo para mais de uma pessoa e até mesmo de estar envolvido em processos judiciais ou de usucapião por exemplo.

E como quem compra desta forma não é comprador perde seus direitos e fica desamparado diante da lei enfrentando sérios problemas e prejuízos certeiros por desconhecer ou ignorar um direito de garantia que existe há quase meio século antes de Cristo, fortalecido a cada reforma constitucional realizada.

3. CONCEITOS

A propriedade garantida pela escritura lavrada e registrada ou contrato de compra e venda registrado, tem todo o trabalho dos oficiais e escreventes dos serviços de tabeliães e oficiais de registro de imóveis regulamentados pela LEI Nº 8935 de NOVEMBRO de 1994, a lei determina e regulamenta além das funções a competência de cada serviço.

Veremos no título a qual serviço ele se refere no capitulo, qual a competência do serviço referido, e as seções versa sobre a competência dos oficiais, notários e registradores e os artigos descrevem os serviços e suas competências.

O titulo I da LEI Nº 8.935, trata dos serviços notariais e de registros e no capítulo I trata da natureza e fins a que prestam estes serviços. Os artigos 1º, 3º, 4º, mostram que os serviços notariais e de registro são os de organização técnica e administrativa destinados a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos e que, notário, ou tabelião, e oficial de registro, ou registrador, são profissionais do direito, dotados de fé pública e a quem é delegado o exercício.

No capitulo I a LEI Nº 8.935 trata dos notários e registradores e na seção I dos titulares, no artigo, 5º, fica definido que, os titulares de serviços notariais e de registro.

a que aspartes devam ou queiram dar forma legal e autenticidade, já o artigo 7º,

O mesmo capitulo I da LEI Nº 8.935, a seção I, trata das atribuições e competências dos notários, e o artigo 6º, define que aos notários compete, formalizar juridicamente a vontade das partes, e intervir nos ato e negócios jurídicos do mesmo capitulo e seção, apresenta a exclusividade da competência dos tabeliães de notas e a eles são atribuídos, lavrar escrituras e procurações públicas, lavrar testamentos públicos e aprovar os cerrados, lavrar atas notariais, reconhecer firmas e autenticar cópias, ficando permitido aos tabeliães de notas a realização de todas as verificações necessárias para a gestão e preparo do ato notarial(escritura), cobrando para isso os custos reais, sem ônus maiores que os emolumentos devidos pelo ato, o mesmo capitulo I da LEI Nº 8.935 na seção II é tratada as atribuições e competências dos oficiais de registros, onde o artigo 12 , atribui aos oficiais de registro de imóveis, de títulos e documentos e civis das pessoas jurídicas, civis das pessoas naturais e de interdições e tutelas compete a prática dos atos relacionados na legislação pertinente aos registros públicos, de que são incumbidos, independentemente de prévia distribuição, mas sujeitos os oficiais de registro de imóveis e civis das pessoas naturais às normas que definirem as circunscrições geográficas e o artigo 13º do mesmo capitulo e seção , apresenta a competência privativa dos oficiais de registro de distribuição, que quando previamente exigida.

4. COMPARATIVOS

O mundo conhece basicamente três Sistemas de Registrais, como exemplo:

gravames que recaem sobre o a identificação do mesmo

O seguro de títulos (EUA), o sistema de registro de documentos (FRANÇA), e o registro de direitos (ALEMANHA, ESPANHA e BRASIL), todos os sistemas visam o mesmo objetivo, observar a segurança jurídica necessária para garantir a estabilidade do tráfego imobiliário, porém o sistema brasileiro é suficiente para conferir total segurança sobre a identificação da titularidade do imóvel e dos

Com isso não há necessidade de se recorrer a nenhum outro mecanismo paralelo para busca de segurança jurídica. Já os sistemas, americano e francês, não garantem a segurança desejável, sendo necessária a complementação com outros fatores como seguro de título, e que se faz presença obrigatória em toda transação imobiliária nos EUA que além de tornarem excessivamente altos os custos da informação.

Nosso sistema, por este motivo representa os menores custos segundo o Instituto do Registro Imobiliário Brasileiro ( IRIB ), que traz uma comparação dos custos totais da transação de um imóvel de U$$ 75.0,0 (sem os impostos de transação) nos diversos sistemas segundo uma publicação de 1977 da universidade de Barcelona:

Brasília, a mesma transação imobiliária a preço de março de 2003, teria o custo de R$ 760,0(incluindo o custo da escritura pública e do serviço de registro de imóveis), o que é equivalente á U$$ 223,0, verifica-se, assim, com clareza, que os dois países que possuem, o sistema de registro de direitos são exatamente os dois que apresentam os menores custos.

O sistema americano agrega o seguro de registro de título que como todo seguro, deve ser renovado anualmente. Assim, sendo se a mesma pessoa permanecer como proprietária de um imóvel por um período de cinco anos, o custo do sistema americano apregoado como um modelo a ser seguido por muitos, será elevado para U$$ 3.693,0 enquanto o brasileiro permanecerá U$$ 223,0 e o pior ainda esta por vir, mesmo pagando este custo, o cidadão americano não tem a garantia do seu direito de propriedade, a única garantia do cidadão americano é que será indenizado pelo seguro quando perder sua propriedade.

A ineficiência e ineficácia do sistema Anglo-Saxão é tão grande e evidente que a Inglaterra recentemente tratou de desenvolver um sistema com bases mais sólidas de segurança jurídica, sendo seguida inclusive por alguns estados dos EUA, que já vem adotando outro sistema, pois o atual esta em franca decadência.

O sistema de registro de imóveis brasileiro é um importante e imprescindível instrumento de desenvolvimento econômico, e base de segurança do tráfego imobiliário, com isso permite o crescimento da indústria da construção civil, é a garantia da estabilidade, da confiabilidade das garantias hipotecárias, fundamental ferramenta para o tráfego financeiro e a diminuição dos custos do dinheiro, tão importantes para o desenvolvimento nacional e exemplifica assim a inteligência e a qualidade do povo brasileiro que foi capaz de produzir e manter um sistema de registro que hoje é modelo mundial e que além de diminuir custos das transações imobiliárias e das informações contribui com a garantia e certeza jurídica absoluta.

O (IRIB) Instituto do Registro Imobiliário Brasileiro traça esse comparativo onde ficam claro e evidente os benefícios que o sistema brasileiro de registro de imóveis ao nosso país em relação a outros países onde mesmo sem ter toda a segurança e garantia de propriedade privada e a garantia nosso do código civil, eles tem como hábito legalizar sua aquisições emitindo o seu título de propriedade, fazendo e renovando o seguro do mesmo por obrigação anualmente, ao contrário do povo brasileiro, que evita lavrar e registrar a transação imobiliária simplesmente por desconhecer os seus benefícios e até mesmo como forma de levar vantagem com a falsa sensação de economia de taxas e serviços de escrituração, registro, recolhidos uma única vez, na transmissão do bem, e que agindo desta forma coloca seu imóvel numa crescente bola de neve na questão de regularização e aprovação de projetos de construção além da perda da garantia de propriedade pela lei.

5. PROBLEMÁTICA DA ATUALIDADE

anteriormente entre o sistema de registro de imóveisbrasileiro e de outros países

Os comparativos apresentados pelo IRIB (Instituto do Registro Imobiliário Brasileiro) considerados potencias mundiais, trazem as justificativas necessárias para excluir cultural e até definitivamente as transações imobiliárias com o chamado de “contrato de gaveta”, um verdadeiro vírus social de causas quase sempre irreparáveis.

Assim são designados estes contratos de negociação entre duas partes para aquisição de bens imóveis, formalizados e não regularizados, tem um diferencial, que comparado a negociação registrada através de contrato de compra e venda ou da escritura definitiva, este tipo de contrato apenas formaliza as vontades das partes e até muito mais da parte vendedora que com o fim de esconder irregularidades fazem uso desta opção, porém a opção não tem o poder de oficializar juridicamente estes atos, ficando ele válido entre as partes, e serve apenas como instrumento de cumprimento do objetivo no ato da transação e é de caráter extra-oficial por isso o mesmo não garante os direitos da propriedade perante a lei.

Seus valores são os valores reais da negociação realizada, mas seus riscos altamente elevados. O proprietário de um imóvel já financiado, por exemplo:

Resolve vender esta sua propriedade, a outra pessoa, este comprador ou novo proprietário, não pode fazer financiamento ou até mesmo transferir o já existente de modo legal por falta de informações, ou por questão de economia as vezes ou por evitar uma pendência judicial qualquer existente contra ele, então, por não reunir as condições da legalidade, faz a negociação fora da conformidade da lei obtendo o consentimento do vendedor, e começa a pagar o financiamento já existente como se fosse o antigo proprietário, com o pensamento de que quando terminar de pagar, vai poder oficializar a posse desse imóvel, mas como foi negociado através de um “contrato de gaveta” , que não lhe mostra qualquer situação de irregularidade pois este tipo de contrato é como que um tipo de acordo verbal ficando só entre as partes, sem o aval da lei, e que geralmente é elaborado sem as consultas necessárias, fora de padrões e tramites da legais, assim no ato da negociação, os problemas diversos ficam ocultos, e só aparecerão na hora de se lavrar a escritura, e dentre os riscos poderemos ter:

seguro de vida vinculado ao seufinanciamento, irão acioná-lo e este

A morte do vendedor, proprietário original ou de fato (mutuário), deste imóvel, levará o imóvel para um inventário e seus herdeiros, como possuem um seguro como conseqüência vai quitar o imóvel e colocá-lo no nome dos herdeiros (esposa e filhos) a partir daí se tiver menores de idade menores envolvidos como herdeiros, os mesmos terão dificuldades de manter e honrar o contrato irregular e desta forma o comprador pode perder seu dinheiro e até mesmo o próprio imóvel, pois o sucessor não tem obrigações de cumprir o contato;

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